2.016 Bewerbungen für eine Wohnung – wie Deutschland seinen Mietmarkt verlor

Wer in München eine Zweizimmerwohnung inseriert, bekommt im Schnitt 2.016 Bewerbungen. Pro Wohnung. In wenigen Tagen.

Das hat ImmoScout24 für 2024 ausgewertet, und es ist keine Zahl, die man einmal liest und dann weiterschrollt. Es bedeutet: Selbst wenn du am ersten Tag reagierst, vollständige Unterlagen schickst und ein überdurchschnittliches Einkommen nachweisen kannst – du bist einer von mehr als zweitausend. Deine statistische Chance liegt bei unter 0,05 Prozent.

Bundesweit liegt der Schnitt bei "nur" 145 Bewerbern pro Inserat. Das klingt nach deutlich weniger, bis man kurz stehen bleibt: 145 Menschen, alle mit Gehaltsnachweis, SCHUFA und Motivationsschreiben, für eine einzige Wohnung. Jeder will rein. Du auch.

Was ist da passiert? Wie ist Deutschland – ein wohlhabendes Land mit funktionierender Verwaltung und stolzer Ingenieurskultur – in eine Situation geraten, in der eine Wohnungsbewerbung mehr Aufwand kostet als eine Stelle beim Deutschen Bundestag? Die Antwort ist unbequem, weil sie keine einfachen Schuldigen kennt. Es sind mehrere Jahrzehnte schlechter Entscheidungen, die sich jetzt addieren. Und wer heute sucht, zahlt dafür.

Wie schlimm ist es wirklich?

Die nüchterne Variante zuerst. Die Nettokaltmieten sind zwischen 2010 und 2024 deutschlandweit um rund 64 Prozent gestiegen. Was in München 2010 noch rund 10 Euro pro Quadratmeter kostete, liegt heute bei knapp 18,60 Euro. Berlin hat sich noch drastischer entwickelt: von etwa 6 auf rund 15,50 Euro, eine Verdoppelung in 14 Jahren.

Aber Zahlen lügen durch ihre Abstraktheit. Konkreter: Eine 60-Quadratmeter-Wohnung in Berlin, die 2010 noch rund 360 Euro kalt kostete, kostet heute etwa 930 Euro. Selbe Fläche. Selbe Wände. Andere Epoche.

Wer heute sucht, braucht außerdem Zeit. Laut ImmoScout24 dauert die Suche im Bundesschnitt inzwischen rund acht Monate. Mehr als die Hälfte aller Suchenden – 54 Prozent – sind nach einem Jahr noch nicht fündig geworden. Das sind keine tragischen Einzelfälle. Das ist die statistische Mehrheit.

Und gleichzeitig fehlen Wohnungen in historischem Ausmaß. Das Pestel Institut zählte Ende 2024 bundesweit rund 1,4 Millionen fehlende Einheiten. Gebaut wird seit Jahren zu wenig: 2024 wurden knapp 252.000 Wohnungen fertiggestellt, während Fachleute mindestens 320.000 pro Jahr als nötig beziffern. Für 2025 rechnet die Branche mit nur 150.000 bis 200.000 Fertigstellungen. Die Lücke wird größer, nicht kleiner.

Mietpreise im Vergleich: 2010 bis 2024

Warum wird nicht gebaut?

Das ist die Frage, die Politiker seit mindestens zehn Jahren beantworten und trotzdem nicht lösen. Die Antwort: Weil sich Bauen aktuell schlicht nicht rechnet.

Zwischen 2022 und 2024 haben sich die Bauzinsen von rund einem Prozent auf über vier Prozent vervierfacht. Das klingt nach wenig, ist es aber nicht. Ein Projekt, das bei einem Prozent Zinsen gerade noch rentabel war, ist bei vier Prozent ein Verlustgeschäft. Hunderte Projekte wurden in dieser Zeit storniert oder auf Eis gelegt, viele davon mitten in der Planung. Baugenehmigungen brachen 2023 und 2024 um über 30 Prozent ein.

Dazu kommt, was Deutschland von einer neuen Wohnung erwartet. Energieeffizienz nach Gebäudeenergiegesetz, Schallschutz, Brandschutz, Barrierefreiheit – alles sinnvoll, alles teuer. Die durchschnittlichen Herstellkosten liegen heute bei über 3.500 Euro pro Quadratmeter. Bei einem Mietpreisdeckel von 14 oder 15 Euro pro Quadratmeter rechnet sich das für keinen privaten Investor ohne staatliche Subvention. Bezahlbarer Neubau ist damit strukturell nicht mehr möglich, ohne dass jemand einen Teil der Kosten übernimmt.

Und selbst wer bauen will und sich das leisten könnte: Ein Genehmigungsverfahren dauert in deutschen Großstädten durchschnittlich drei bis fünf Jahre. Das ist kein Ausreißer – das ist Standard. Wer 2024 anfängt zu planen, genehmigt frühestens 2027. Fertiggestellt wird frühestens 2029. Wer heute in politischen Sonntagsreden beschließt, mehr zu bauen, hat erste reale Ergebnisse in acht bis zwölf Jahren.

Die Lücke, die daraus entsteht, lässt sich nicht einfach durch einen Kraftakt schließen. Der Wohnungsbau-Hochlauf braucht Grundstücke, Planungssicherheit, Handwerker, Material und Zeit. Das Modewort "Wohnungsoffensive" klingt schneller, als es ist.

Alle wollen in die Stadt – und Haushalte werden kleiner

Stadtplaner haben bis rund 2015 mit einer schrumpfenden deutschen Bevölkerung gerechnet. Die Nachfrage würde sinken. Bauen war nicht dringend.

Dann passierte das Gegenteil. Migration, Binnenwanderung aus ländlichen Regionen in Ballungszentren, und ein Trend, der oft unterschätzt wird: Haushalte werden kleiner. Zwei Menschen, die vor zwanzig Jahren zusammen gelebt hätten, leben heute in zwei getrennten Wohnungen. Jeder braucht eine eigene. Die Scheidungsquote steigt. Ältere Menschen bleiben länger allein in ihren Altbauwohnungen. Die Nachfrage nach Einheiten steigt, auch wenn die reine Kopfzahl der Bevölkerung konstant bliebe.

Der Vorlauf, den Wohnungsbau braucht, liegt bei acht bis zwölf Jahren. Was heute fehlt, hätte 2012 bis 2016 bestellt werden müssen. Damals sagten alle Prognosen: Deutschland schrumpft. Warum bauen?

Das war der Irrtum, für den heute Hunderttausende mit monatelanger Suche und überhöhten Mieten zahlen.

Wohnungen, die vom Markt verschwinden

Gleichzeitig schrumpft das verfügbare Angebot von einer anderen Seite. Wohnungen werden aus dem Dauermarkt herausgezogen: Kurzzeitvermietung über Airbnb, Umwandlung in Eigentumswohnungen, Grundstücke die Kommunen strategisch horten, weil Baulandausweisung aufwendig und politisch nicht immer beliebt ist.

In Berliner Innenstadtbezirken und in Münchner Lagen wie Schwabing oder dem Glockenbachviertel sind ganze Straßenzüge von Kurzzeitvermietung durchzogen. Kommunen haben zwar Regelungen eingeführt, aber der Vollzug ist lückenhaft.

Kommunen könnten durch schnelle Baulandausweisung gegensteuern. Manche tun es. Viele aber zögern – Erschließung kostet, und der politische Nutzen einer Baugenehmigung ist schwerer zu kommunizieren als der einer neuen Schule. Das Ergebnis: Grundstücke bleiben unbebaut, der Markt bleibt eng, und die Nachfrage trifft auf ein stagnierendes Angebot.

Was die Mietpreisbremse kann – und wo sie versagt

Die Politik hat gehandelt. Die Mietpreisbremse gibt es seit 2015. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt soll sie verhindern, dass Neuvertragsmieten mehr als zehn Prozent über dem lokalen Mietspiegel liegen. Das klingt wie eine Lösung.

Sie hat zwei fundamentale Schwachstellen. Erstens: Sie gilt nur für Bestandswohnungen. Neubauten sind ausgenommen – denn sonst würde auch der Neubau wegfallen, der ohnehin schon einbricht. Zweitens setzt sie voraus, dass ein Mieter seine Rechte kennt, sie aktiv einfordert und einen langen Atem hat, wenn der Vermieter nicht freiwillig korrigiert. Wer 144 Mitbewerber hat, fordert selten seine Rechte ein. Man nimmt die Wohnung, froh dass man sie bekommen hat.

Der Mietspiegel wiederum ist ein gutes Transparenzinstrument – aber er bildet immer die Vergangenheit ab. Er wird aus Bestandsmieten der letzten vier bis sechs Jahre berechnet. In einem Markt, der sich jährlich um sieben Prozent verteuert, hinkt er dem aktuellen Preisniveau systematisch hinterher.

Das heißt nicht, dass Regulierung sinnlos ist. Es heißt, dass sie das Angebotsproblem nicht löst. Wer mehr Wasser ins Glas will, muss einen größeren Hahn aufdrehen – nicht das Glas kleiner machen.

Was der Gesetzentwurf Mietrecht II zu möblierten Wohnungen, Kurzzeitmiete und Indexmiete plant – und was davon heute schon gilt –, steht in unserem Beitrag Mietrecht II: Was der Gesetzentwurf ändert.

Schneller sein als 144 andere

Was bleibt also für jemanden, der jetzt eine Wohnung sucht und nicht acht Monate warten will?

Geschwindigkeit. Das ist die einzige Antwort.

Inserate werden in Großstädten innerhalb von Stunden von Hunderten Menschen gesehen. Wer am dritten Tag antwortet, kommt nicht auf die Shortlist. Wer am ersten Tag schreibt – und zwar in der ersten Stunde – hat zumindest eine echte Chance. Das klingt stressig, weil es stressig ist. Es ist aber das einzige Stellrad, das Suchende selbst drehen können.

Das zweite: Suchradius nicht zu eng ziehen. Nicht "nur Sendling, nur unter 1.200 Euro kalt, nur Erdgeschoss ausgeschlossen". Wer so eng sucht, wartet länger. Viele Menschen finden ihre beste Wohnung in einem Stadtteil, den sie vorher kaum auf dem Zettel hatten. Schwabing-Nord statt Maxvorstadt. Giesing statt Au. Manchmal sogar: eine Stadt, die man unterschätzt hat.

Das dritte ist die Bewerbungsmappe, die viele unterschätzen. Vermieter entscheiden in wenigen Minuten – aus einem Stapel Bewerbungen. Wer vollständige Unterlagen sofort mitschickt (Einkommensnachweis, SCHUFA, kurzes Anschreiben), hat gegenüber jemandem, der erst nachfragt, was benötigt wird, einen messbaren Vorteil. Nicht weil Vermieter besonders anspruchsvoll sind. Sondern weil die Entscheidung am leichtesten dort fällt, wo keine Rückfrage nötig ist.

Und das vierte: Nicht nach Inseraten suchen – auf Inserate warten. Wer ein gutes Monitoring hat, das in dem Moment anschlägt, in dem ein neues Angebot erscheint, ist immer früher dran als jemand, der morgens beim Kaffee die Portale öffnet. MietWatch tut genau das – für alle relevanten Portale gleichzeitig, per Telegram-Alert, ohne dass man selbst stundenlang suchen muss.

Vor ein paar Monaten schrieb jemand in einem Münchner Wohnungsforum: "Ich habe mich auf 67 Wohnungen beworben. Ich habe genau eine Rückmeldung erhalten."

Das ist der Markt 2026. Er ist nicht fair, nicht planbar, und er ist nicht auf dich ausgerichtet. Aber er hat eine Logik – und wer diese Logik versteht, wer früher dran ist als die anderen 143, und wer die richtigen Inserate in der richtigen Sekunde sieht, hat eine echte Chance. Mehr als das kann dir gerade niemand versprechen.