Mietrecht II: Was der Gesetzentwurf ändert – und was davon heute schon gilt

Ist Mietrecht II schon Gesetz? Nein. Der Regierungsentwurf liegt seit dem 1. Juli 2026 als Bundestags-Drucksache 21/6807 vor, die erste Lesung war am 9. Juli 2026. Seitdem beraten die Ausschüsse, federführend der Ausschuss für Recht und Verbraucherschutz. Stand 19. September 2026 ist nichts beschlossen.

Das ist für Wohnungssuchende die einzige Information, die sofort zählt: Keine der unten beschriebenen Regeln ist heute anwendbar. Der Entwurf enthält zwar Übergangsvorschriften (Artikel 2), aber auch die greifen erst mit dem Inkrafttreten. Niemand kann sich in einem laufenden Mietverhältnis auf den Entwurf berufen. Wer gerade einen möblierten Vertrag unterschreibt oder eine Indexmiete angeboten bekommt, wird nach geltendem Recht behandelt – nicht nach dem Entwurf.

Dieser Beitrag trennt deshalb konsequent zwischen beidem: Was gilt heute, und was soll erst gelten. Reformüberblicke, die beides in denselben Absatz packen, erzeugen den Eindruck, es gebe bereits eine Ein-Prozent-Grenze für Möblierungszuschläge oder eine Achtmonatsgrenze für Zeitmietverträge. Beides trifft nicht zu.

Der Verfahrensstand im Einzelnen

Der Weg des Vorhabens lässt sich an Daten festmachen:

• 8. Februar 2026: Referentenentwurf des zuständigen Ministeriums.
• 29. April 2026: Kabinettsbeschluss.
• 1. Juli 2026: Regierungsentwurf als Bundestags-Drucksache 21/6807.
• 9. Juli 2026: Erste Lesung im Bundestag, Überweisung an mehrere Ausschüsse; federführend Recht und Verbraucherschutz.
• Stand 19. September 2026: im Ausschussverfahren.

Der Bundesrat sieht Nachbesserungsbedarf (BR-Drucksache 265/26). Eine Stellungnahme des Bundesrates bindet den Bundestag nicht, sie verändert aber regelmäßig, worüber im Ausschuss verhandelt wird. Änderungen am Text sind damit bis zur zweiten und dritten Lesung möglich – auch an den Zahlen, die weiter unten stehen.

Der Entwurf selbst enthält eine Regelung dazu, wann er wirksam würde: für die Vorschriften zu möblierten Wohnungen und zur Kurzzeitmiete der erste Tag des vierten Monats nach der Verkündung, für die übrigen Änderungen der Tag nach der Verkündung. Beides setzt voraus, dass es überhaupt zu einer Verkündung kommt.

Heute und geplant im direkten Vergleich

Spalte „heute“: geltendes Recht am 19.09.2026. Spalte „geplant“: Regierungsentwurf, BT-Drs. 21/6807 vom 01.07.2026, im Ausschuss, nicht beschlossen.

1. Möblierte Wohnungen: der Zuschlag, den heute niemand ausweisen muss

Möblierte Wohnungen unterliegen schon nach geltendem Recht der Mietpreisbremse — sofern kein Ausnahmetatbestand greift, und davon gibt es mehrere. Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist, nimmt § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB von den §§ 556d bis 556g BGB aus, also von der Mietpreisbremse; dasselbe gilt nach Nummer 2 für möblierte Zimmer in der Wohnung des Vermieters. Unabhängig davon nimmt § 556f BGB Neubauten und umfassend modernisierte Wohnungen aus. Möbliert und auf Zeit sind deshalb zwei verschiedene Fragen, die in der Praxis oft zusammenfallen. In einem per Landesverordnung ausgewiesenen Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Miete bei Neuvermietung höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d BGB). Die Landesverordnungen dazu laufen längstens bis zum 31. Dezember 2029.

Die Lücke liegt nicht in der Geltung, sondern in der Rechenbarkeit. Es gibt bis heute keinen gesetzlich festgelegten Möblierungszuschlag und keine Pflicht, ihn im Vertrag gesondert auszuweisen. Steht in einem Vertrag eine Gesamtmiete für eine möblierte Wohnung, ist von außen nicht erkennbar, welcher Anteil auf die Wohnung und welcher auf die Einrichtung entfällt – und damit auch nicht, ob die Zehn-Prozent-Grenze eingehalten ist.

Genau dort setzt der Entwurf an. Der Zuschlag soll ausgewiesen werden und grundsätzlich höchstens 1 Prozent des Zeitwerts der Möbel pro Monat betragen. Für voll ausgestattete Wohnungen sieht der Entwurf eine Vermutung von bis zu 10 Prozent der unmöblierten Miete vor. Diese 10 Prozent sind nicht zu verwechseln mit den 10 Prozent der Mietpreisbremse: Dort geht es um den Abstand zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach geltendem Recht, hier um die Höhe eines Möblierungszuschlags nach dem Entwurf.

Zur Größenordnung des Segments gibt es belastbare Zahlen aus einer Studie im Auftrag des Bundesjustizministeriums mit Daten für 2022: Rund 27 Prozent der Mietwohnungsinserate waren bundesweit möbliert. Eine repräsentative Befragung im selben Zusammenhang ergab, dass rund 14 Prozent der Mieterinnen und Mieter möbliert wohnen. Die beiden Werte messen Verschiedenes – Inserate auf der einen Seite, bewohnte Wohnungen auf der anderen – und lassen sich nicht ineinander umrechnen.

2. Kurzzeitmiete: sechs Monate, unter Umständen acht

Hier ist der Unterschied zwischen heute und geplant am größten, weil es heute schlicht keine Zahl gibt. § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB nimmt Wohnraum aus, der „zum vorübergehenden Gebrauch“ vermietet wird; für solche Verträge gelten wesentliche Mieterschutzvorschriften nicht. Wo der vorübergehende Gebrauch endet, entscheidet sich im Einzelfall – eine gesetzliche Sechs- oder Achtmonatsgrenze existiert nicht.

Der Entwurf will eine Grundgrenze von sechs Monaten einziehen. Verlängert sich der vorübergehende Bedarf nach Mietbeginn, sollen insgesamt bis zu acht Monate möglich sein. Erforderlich bleibt in beiden Fällen ein besonderer vorübergehender Bedarf auf Mieterseite. Ein Bedarf des Vermieters, die Wohnung nur befristet aus der Hand zu geben, trägt die Ausnahme nach dem Entwurf nicht.

Eine belastbare bundesweite Quote, wie viele Mietverträge auf Zeit geschlossen werden, gibt es nicht. Wer eine solche Zahl liest, sollte prüfen, was genau gezählt wurde: Der häufig zitierte Anstieg von 15 auf 30 Prozent zwischen 2012 und 2024 aus BBSR-Auswertungen betrifft möblierte und befristete Inserate zusammen und bezieht sich auf große kreisfreie Städte. Als Möbliert-Anteil taugt er nicht, als Kurzzeitmietquote ebenso wenig.

3. Indexmiete: die Hälfte des Überschusses, nicht die Hälfte der Steigerung

Eine Indexmiete koppelt die Miete an den Verbraucherpreisindex. § 557b BGB erlaubt das und lässt eine Anpassung frühestens im Jahresabstand zu. Eine Obergrenze für die jährliche Steigerung kennt das geltende Recht nicht: Die Indexentwicklung schlägt in voller Höhe durch.

Der Entwurf will das in ausgewiesenen angespannten Märkten dämpfen: Bei einer jährlichen Indexsteigerung über drei Prozent soll nur die Hälfte des über drei Prozent liegenden Teils berücksichtigt werden. Das ist eine andere Rechnung als „die Hälfte der Steigerung“, und die Verwechslung ist die häufigste Ungenauigkeit in den Zusammenfassungen zu diesem Punkt. Die ersten drei Prozentpunkte blieben nach dem Entwurf voll wirksam; halbiert würde ausschließlich der darüber liegende Rest.

4. Schonfristzahlung: die ordentliche Kündigung

Heute regelt § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB, dass eine außerordentliche fristlose Kündigung wegen Mietrückständen unter bestimmten Voraussetzungen unwirksam wird, wenn der Rückstand nachgezahlt wird. Auf eine gleichzeitig ausgesprochene ordentliche Kündigung erstreckt sich diese Wirkung nicht automatisch.

Der Entwurf sieht vor, dass eine Nachzahlung einmalig auch eine ordentliche Kündigung wegen Mietrückständen beseitigen kann. Das Wort „einmalig“ ist Teil des Entwurfs und nicht der Zusammenfassung: Die Wirkung soll nicht beliebig wiederholbar sein.

5. Modernisierung: 10.000 auf 20.000 Euro

Der fünfte Punkt ist der technischste. Für Modernisierungen unterhalb einer Wertgrenze existiert ein vereinfachtes Verfahren. Diese Grenze liegt heute bei 10.000 Euro und soll nach dem Entwurf auf 20.000 Euro steigen. Da die Umlage von Modernisierungskosten auf die Miete durchschlägt, betrifft dieser Punkt Bestandsmieter unmittelbarer als die vier davor.

Was sich für Suchende jetzt nicht ändert

Bis zum Inkrafttreten gilt das heutige Recht unverändert — und das ist nicht der Tag des Bundestagsbeschlusses: Erst die Verkündung setzt die Fristen in Gang, die der Entwurf selbst vorsieht (Tag nach der Verkündung, für Möblierung und Kurzzeitmiete der erste Tag des vierten Folgemonats). Was bis dahin gilt, steht in der Spalte „Was heute gilt“ der Tabelle oben.

Ein möbliertes Angebot oder ein Vertrag auf Zeit wird damit heute nach der heutigen Rechtslage beurteilt. Ob die Ausnahme des § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB im Einzelfall greift, hängt an den Umständen des Vertrages und lässt sich aus einem Inserat nicht ablesen.

Eine Randnotiz zur Produktseite, weil sie sachlich zu den Punkten 1 und 2 gehört: Unsere Matching-Engine schließt Inserate mit „möbliert“ und „auf Zeit“ aus der Trefferliste aus. Das ist eine Filtereinstellung nach Suchprofil, keine Prüfung der rechtlichen Zulässigkeit – die Engine bewertet weder Zuschläge noch Befristungen. Wie sich die Mietniveaus der zwanzig von uns beobachteten Städte unterscheiden, steht im Städtevergleich der Angebotsmieten; für den Münchner Markt gibt es eine eigene Übersicht zu Mietwohnungen in München.

Dieser Beitrag gibt den Stand der Berichterstattung wieder und ersetzt keine Rechtsberatung. Ob eine Regelung auf Ihren Vertrag zutrifft, klärt der örtliche Mieterverein oder eine Anwältin für Mietrecht.

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