Was kostet der Quadratmeter wirklich? 20 Städte im Vergleich

Ein Quadratmeter Wohnfläche kostet in Essen 9,44 Euro kalt. In München 24,58 Euro. Derselbe Quadratmeter, dasselbe Land, der zweieinhalbfache Preis.

Solche Zahlen stehen in jedem Mietspiegel. Zwei Dinge stehen dort selten: ob innerhalb einer Stadt überhaupt noch ein Unterschied besteht – und wie viel von dem, was auf den Portalen steht, überhaupt ein Angebot ist.

Wir haben nachgesehen. Nicht in Statistiken, sondern in den Inseraten selbst: rund 22.700 Mietwohnungen, die MietWatch in dreißig Tagen auf ImmoScout24, Immowelt, Kleinanzeigen und ohne-makler.net erfasst hat. Nach dem Aussortieren blieben 13.125 übrig. Warum so viele wegfielen, ist die erste Geschichte dieses Beitrags.

Das zweite Ergebnis: In Berlin unterscheiden sich die Stadtteile um den Faktor 2,2 – von 10,73 Euro in Rudow bis 23,24 Euro in Mitte. In München sind es 1,4. Perlach am östlichen Stadtrand kostet dort mehr als der Berliner Stadtmedian.

Vier von zehn Anzeigen sind gar keine Angebote

40 Prozent der erfassten Mietinserate waren Tauschgesuche. Also keine freien Wohnungen, sondern Angebote von Mietern, die ihre Wohnung gegen eine andere tauschen wollen. Dort steht die Bestandsmiete im Inserat – oft ein alter Vertrag mit einem Preis, den man auf dem freien Markt nirgends bekommt.

Wer Tauschgesuche mitzählt, misst nicht den Markt, sondern eine Mischung aus Markt und Vergangenheit. Und die Verzerrung ist stark ungleich verteilt.

Hamburg, Berlin, Köln und München liegen zwischen 42 und 53 Prozent. Essen und Dortmund bei einem. Der Grund liegt nahe: Tauschgesuche entstehen dort, wo ein Umzug innerhalb der Stadt anders nicht funktioniert – wo also der reguläre Markt versagt. Der Tauschanteil ist damit selbst ein Knappheitsindikator, und einer, der in keiner Statistik auftaucht.

Praktisch für die Suche: Wenn Sie Hamburger oder Berliner Inserate durchgehen und die Preise seltsam niedrig wirken, liegt es wahrscheinlich daran. Fast jede zweite Anzeige ist ein Tausch, an den Sie nur herankommen, wenn Sie selbst eine Wohnung zu bieten haben. In allen Zahlen dieses Beitrags sind sie herausgerechnet.

Die Rangliste: 20 Städte nach Quadratmeterpreis

Angegeben ist der Median, nicht der Durchschnitt. Ein einzelnes Penthouse für 8.000 Euro hebt den Durchschnitt einer Stadt spürbar an, den Median nicht. Der Median ist der Preis, bei dem die Hälfte der Angebote darunter liegt und die Hälfte darüber – also das, was Sie tatsächlich zu sehen bekommen.

Die Spalte „mittlere Hälfte“ zeigt, wo die mittleren fünfzig Prozent liegen. Sie sagt oft mehr als der Median: Eine enge Spanne bedeutet einen einheitlichen Markt, eine weite bedeutet, dass es sowohl günstig als auch teuer geht.

Alle Werte in Euro je Quadratmeter Kaltmiete. „Mittlere Hälfte" = 25. bis 75. Perzentil.

Was die Spanne verrät

Berlin hat den auffälligsten Wert der Tabelle: Median 18,69 Euro, mittlere Hälfte von 13,07 bis 23,92 Euro. Knapp elf Euro Spanne – mehr als dreimal so weit wie in Essen. Der Berliner Wohnungsmarkt ist keiner, sondern mehrere nebeneinander.

Praktisch heißt das: In Berlin lohnt es, Stadtteile gezielt zu wählen. In Essen mit einer Spanne von 8,46 bis 11,46 Euro lohnt es kaum – dort ist fast alles gleich günstig, und die Wahl fällt nach anderen Kriterien.

Offenbach ist der Sonderfall: Median 15,83 Euro, aber die mittlere Hälfte reicht von 12,29 bis 23,10 Euro – 10,81 Euro Spanne, fast so weit wie Berlin, bei einem Achtel der Einwohner. Das deutet auf zwei Märkte nebeneinander hin, einen lokalen und einen Frankfurt-nahen.

Der Stadtteil-Effekt: wo er zählt und wo nicht

Für sechs Städte reichen die Daten bis auf die Stadtteilebene. Aufgenommen sind alle Stadtteile mit mindestens 25 erfassten Wohnungen – darunter wird eine Medianangabe zum Zufall.

Eine Einschränkung vorweg, die für alle sechs gilt: Die Stadtteilangabe steht nur in einem Teil der Inserate. ImmoScout24 liefert sie zuverlässig, Kleinanzeigen und ohne-makler.net praktisch nie. Die Stadtteilwerte beruhen deshalb auf einer engeren Auswahl als die Stadtwerte in der Tabelle oben. Vergleichen Sie Stadtteile untereinander, nicht mit der Stadtzahl.

Berlin

Von Mitte nach Rudow fährt die U7 rund fünfzig Minuten – preislich liegen 12,51 Euro je Quadratmeter dazwischen. Kein anderer der sechs Märkte spreizt sich annähernd so weit.

München

Fünfundzwanzig Stadtteile, und zwischen dem teuersten und dem günstigsten liegen 38 Prozent. In Berlin sind es 117. Perlach am östlichen Stadtrand kostet mehr als Berlin-Mitte.

Frankfurt

Bockenheim ist der auffälligste Wert: Uni-Nähe, 116 Inserate – und trotzdem am unteren Ende der ausgewerteten Lagen. Sachsenhausen-Süd kostet vier Euro mehr.

Köln

Neuehrenfeld liegt an der Spitze, über dem bekannteren Nachbarn Ehrenfeld. Lindenthal, traditionell als teure Lage gehandelt, liegt sechs Euro darunter.

Düsseldorf

Oberkassel und Flingern-Nord liegen fast gleichauf – ein Villenviertel am Rhein und ein ehemaliges Arbeiterquartier. Bilk mit Uni und Südstadtlage kostet knapp fünf Euro weniger.

Hamburg

Nur sechs Hamburger Stadtteile erreichen die Mindeststichprobe. Hamburg hat mit 53 Prozent den höchsten Tauschanteil aller Städte, und nach dem Herausrechnen bleibt wenig übrig – die Werte sind entsprechend vorsichtig zu lesen.

Die günstigen Märkte: Ruhrgebiet und Osten

Vier Städte liegen unter zwölf Euro: Essen, Dortmund, Dresden, Leipzig. Zwei im Ruhrgebiet, zwei in Sachsen. Für Suchende bedeutet das etwas anderes, als die Zahl vermuten lässt.

Ruhrgebiet. In Essen kostet die typische Wohnung 595 Euro kalt bei 64 Quadratmetern – weniger als die Hälfte des Münchner Werts von 1.410 Euro. Der Bestand ist groß, der Druck gering, der Tauschanteil liegt bei einem Prozent. Wer dort sucht, hat Zeit. Genau deshalb ist ein Alert-Dienst dort weniger wichtig als in München.

Leipzig und Dresden. Beide unter zwölf Euro, aber mit weiter Spanne: In Leipzig beginnt das untere Viertel bei 8,56 Euro und reicht bis 14,16. Der sanierte Gründerzeitbau in der Südvorstadt kostet ein Vielfaches des unsanierten im Leipziger Osten. Das ist der Markt, in dem gezieltes Suchen am meisten bringt – die Unterschiede sind groß und liegen offen.

Was daraus folgt

Wenn Sie in München suchen: Hören Sie auf, nach der günstigen Lage zu suchen. Zwischen dem teuersten und dem günstigsten der 25 ausgewerteten Stadtteile liegen 38 Prozent, und sie verteilen sich nicht so, wie der Ruf es nahelegt – Milbertshofen liegt vor Schwabing, Laim vor Bogenhausen. Was zählt, ist Geschwindigkeit.

Wenn Sie in Berlin suchen: Der Stadtteil ist Ihr größter Hebel. Zwischen Mitte und Rudow liegen 12,51 Euro je Quadratmeter – bei 60 Quadratmetern sind das rund 750 Euro im Monat. Prüfen Sie, wie weit Sie pendeln können, bevor Sie den Suchradius festlegen. Und rechnen Sie damit, dass fast jede zweite Anzeige ein Tauschgesuch ist.

Wenn Sie im Ruhrgebiet suchen: Nehmen Sie sich Zeit für die Wohnung statt für die Suche. Bei 9,44 Euro in Essen und drei Euro Spanne entscheidet nicht der Preis, sondern Zuschnitt, Zustand und Anbindung.

Überall: Vergleichen Sie ein Inserat mit dem Median seines Stadtteils, nicht mit dem der Stadt. Achtzehn Euro je Quadratmeter sind in Wedding teuer und in Berlin-Mitte günstig. Dieselbe Zahl, zwei verschiedene Aussagen.

Woher die Zahlen stammen

Datenbasis: rund 22.700 Mietinserate, erfasst von MietWatch zwischen dem 10. August und dem 9. September 2026 auf ImmoScout24, Immowelt, Kleinanzeigen und ohne-makler.net. Nach Abzug der Tauschgesuche und offensichtlicher Ausreißer verbleiben 13.125 Inserate, auf denen alle Zahlen hier beruhen.

Ausgeschlossen: Tauschgesuche (siehe oben), Wohnungen unter 15 und über 300 Quadratmetern, Kaltmieten unter 150 und über 8.000 Euro. Das entfernt Stellplätze, Gewerbeflächen und Eingabefehler.

Was diese Zahlen sind: Angebotsmieten. Also das, was verlangt wird – nicht, was am Ende im Vertrag steht, und nicht, was Bestandsmieter zahlen. Für jemanden, der gerade sucht, ist die Angebotsmiete die relevante Größe. Für einen Mietspiegel wäre sie es nicht: Der misst Bestandsverträge und liegt regelmäßig 30 bis 50 Prozent niedriger. Wer beide Größen vermischt, produziert Unsinn – mehrere Immobilienportale tun genau das, indem sie ihre eigenen Angebotsauswertungen „Mietspiegel“ nennen.

Was sie nicht sind: repräsentativ für den Gesamtbestand. Wohnungen, die über Genossenschaften, Aushänge oder Bekannte vergeben werden, tauchen auf keinem Portal auf. In Städten mit starkem Genossenschaftssektor – Dresden, Hannover, Nürnberg – liegt der tatsächliche Marktdurchschnitt darunter.

Zur Stichprobengröße: Elf der zwanzig Städte laufen erst seit Kurzem in der Überwachung. Ihre Werte beruhen auf 96 bis 181 Inseraten und sind gröber als die für München (2.685) oder Berlin (2.395). Die Zahl steht in der Tabelle, damit Sie das einordnen können. Freiburg mit 96 Inseraten ist der schwächste Wert der Reihe – dort würden wir eine einzelne Kommastelle nicht überinterpretieren.

Was wir nicht messen können: Baujahr, Ausstattung und Möblierungsgrad stehen nicht in unseren Daten. Wo ein Stadtteilwert auffällig hoch liegt, kann das an der Lage liegen oder daran, dass dort gerade viele möblierte Neubauapartments inseriert werden. Wir sagen dazu nichts, weil wir es nicht wissen.

Rosenheim fehlt. Wir haben die Stadt im September aus der Überwachung genommen – nicht, weil sie günstig wäre, sondern weil dort über alle vier Portale zusammen nur rund neun Mietinserate am Tag erschienen. Für einen Alert-Dienst ist das zu wenig.

Häufige Fragen

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