Am 1. März 2025 erweiterte Nordrhein-Westfalen seine Mieterschutzverordnung von 18 auf 57 Kommunen. Dortmund kam hinein – als einzige Ruhrgebietsstadt. Essen, Bochum, Mülheim und Oberhausen blieben draußen.
Für Suchende ist das der wichtigste Unterschied zwischen Dortmund und seinen Nachbarstädten. Wer hier einen Mietvertrag unterschreibt, kann sich auf die Zehn-Prozent-Grenze über der ortsüblichen Vergleichsmiete berufen. Wer 2023 unterschrieben hat, konnte das nicht.
Median-Kaltmiete je Quadratmeter aus 175 Mietinseraten, die MietWatch in Dortmund erfasst hat – ohne Tauschgesuche. Stand 9. September 2026. Das ist eine Angebotsmiete, kein Mietspiegelwert.
Die Stadtteilwerte in diesem Beitrag stammen dagegen aus Auswertungen Dritter – Portalstatistiken, Mietspiegel, Gutachterausschüsse. Sie sind untereinander vergleichbar, wenn sie aus derselben Quelle kommen, aber nicht mit unserem Median oben verrechenbar: andere Erhebung, anderer Zeitraum, anderer Zuschnitt. Deshalb kann ein Stadtteilwert rechnerisch über unserem Stadtmedian liegen, ohne dass eine der beiden Zahlen falsch ist.
Der Markt in Zahlen – aus dem eigenen Bericht der Stadt
Dortmund hat etwas, das den meisten Städten fehlt: einen jährlichen Wohnungsmarktbericht mit Angebotsmieten. Also genau der Größe, die für Suchende zählt.
Angebotsmiete im Bestand 2025: 9,30 Euro je Quadratmeter, plus 3,7 Prozent. Im Neubau 13,71 Euro. Über vier Jahre gerechnet: von 7,91 Euro in 2021 auf 9,30 Euro – ein Anstieg von 17,6 Prozent.
MietWatch misst mit 10,00 Euro etwas darüber. Der Unterschied erklärt sich durch das Portalspektrum: Der städtische Bericht wertet einen anderen Ausschnitt aus als wir.
Leerstand 2,2 Prozent Ende 2024, nach 2,7 Prozent 2023 und 2,5 Prozent 2022 (Wohnungsmarktbericht der Stadt Dortmund 2025, Auswertung der Stromzähler). Der Wert zählt kurz- und langfristigen Leerstand zusammen und ist deshalb nicht direkt mit dem marktaktiven Leerstand in München (0,1 Prozent) vergleichbar.
Der Engpass sitzt im geförderten Segment
Im freien Markt findet sich eher etwas. Im geförderten Segment nicht.
2.600 vorgemerkte Haushalte stehen einer Vermittlungszahl von rund 900 gegenüber. Die Vormerkungen stiegen um 22 Prozent, die Vermittlungen fielen um 400.
Dahinter steht der eingebrochene Neubau: 898 fertiggestellte Wohnungen 2025, ein Minus von 44 Prozent. Die Baugenehmigungen fielen um 42 Prozent. Bei 612.000 Einwohnern und zwei Hochschulen mit zusammen über 43.000 Studierenden ist das die Zahl, die den Markt in den nächsten Jahren bestimmt.
Das Nord-Süd-Gefälle sitzt im Kaufmarkt, nicht im Mietmarkt
Dortmunds Nord-Süd-Teilung ist berühmt. Beim Kaufen ist sie eindeutig: Sämtliche zehn teuersten Stadtteile für Eigentumswohnungen 2026 liegen im Süden, angeführt von Kirchhörde. Die teuersten Lagen – Lücklemberg, Menglinghausen, Bittermark – liegen bei rund 3.600 Euro je Quadratmeter.
Beim Mieten ist der Abstand deutlich kleiner als der Ruf: Innenstadt-Mitte stieg im Mietspiegel von 6,50 auf 6,94 Euro, Hörde von 6,19 auf 6,68 Euro. Das sind 26 Cent Unterschied.
Wer also zur Miete sucht, sollte sich vom Nord-Süd-Reflex nicht leiten lassen. Wer kauft, schon.
Phoenix-See: der Aufschlag ist da, die Bewertung offen
Rund 5.000 Euro je Quadratmeter für Wohnungen, Mietniveau in Hörde bei durchschnittlich 11,59 Euro mit Spitzen bis 14,53 Euro – in einer Stadt, deren Angebotsmiete im Bestand bei 9,30 Euro liegt.
Der Aufschlag lässt sich zeigen. Ob er unberechtigt ist, lässt sich nicht belegen: Alle konkreten Preisangaben zum Phoenix-See stammen von Makleraggregatoren, nicht aus Mietspiegel oder Grundstücksmarktbericht. Der Strukturwandel vom Stahlwerksgelände zum See ist real, und ein See ist ein Lagemerkmal.
Was man sagen kann: Sie zahlen dort deutlich über dem Stadtdurchschnitt. Ob es das wert ist, entscheidet, wie viel Ihnen Wasserlage bedeutet.
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