In Dresden stehen 20.918 Wohnungen leer – 6,7 Prozent des Bestands (Stand 2024). Die Zahl stammt aus der kommunalen Statistik: Wohnungen minus Haushalte je Adresse und zählt auch Wohnungen mit, die lange leerstehen – mit dem marktaktiven Leerstand, den CBRE-empirica etwa für Münster (0,2 Prozent) und Freiburg (0,1 Prozent) ausweist, ist sie nicht direkt vergleichbar. Und trotzdem ist der Dresdner Markt angespannt.
Der Widerspruch ist kleiner, als er aussieht: Die kommunale Zahl ist rechnerisch – Wohnungen minus Haushalte je Adresse. Daraus lässt sich nicht ablesen, welche Wohnungen gerade zur Vermietung angeboten werden oder zur eigenen Suche passen. Eine Leerstandsquote ist deshalb keine Entwarnung für die Suche.
Median-Kaltmiete je Quadratmeter aus 142 Mietinseraten, die MietWatch in Dresden erfasst hat – ohne Tauschgesuche. Stand 9. September 2026. Das ist eine Angebotsmiete, kein Mietspiegelwert.
Die Stadtteilwerte in diesem Beitrag stammen dagegen aus Auswertungen Dritter – Portalstatistiken, Mietspiegel, Gutachterausschüsse. Sie sind untereinander vergleichbar, wenn sie aus derselben Quelle kommen, aber nicht mit unserem Median oben verrechenbar: andere Erhebung, anderer Zeitraum, anderer Zuschnitt. Deshalb kann ein Stadtteilwert rechnerisch über unserem Stadtmedian liegen, ohne dass eine der beiden Zahlen falsch ist.
Die Stadt hat 2006 ihren gesamten Wohnungsbestand verkauft
Dresden ist der einzige Fall dieser Größenordnung in Deutschland: 2006 verkaufte die Stadt ihre komplette kommunale Wohnungsgesellschaft – rund 48.000 Wohnungen für etwa 1,7 Milliarden Euro an den Finanzinvestor Fortress, später über Gagfah an Vonovia.
Ende 2024 lag der kommunale Anteil am Dresdner Mietwohnungsbestand bei 0,7 Prozent. 2023 kaufte die Stadt 1.213 Wohnungen für 87,8 Millionen Euro zurück. Das verdoppelte den kommunalen Bestand – und blieb trotzdem marginal.
Praktisch heißt das: Wer in Dresden mietet, mietet mit hoher Wahrscheinlichkeit bei Vonovia oder bei einer Genossenschaft. Ein kommunales Wohnungsamt, das einem eine Wohnung vermittelt, gibt es faktisch nicht.
Genossenschaften sind deshalb der eigentliche Zugang. Sie halten 20 bis 25 Prozent des Mietwohnungsbestands, deutlich über dem Bundesdurchschnitt – EWG, SWG, WG Aufbau, WGS „Glückauf“ und weitere. Der Eintritt kostet Geschäftsanteile. Wie hoch die sind und wie lang die Wartelisten, steht auf keiner der Websites. Man muss anrufen.
Die Äußere Neustadt: teuer für einen Ruf aus den Neunzigern
Unter den elf Städten, die wir für diese Serie ausgewertet haben, ist das der einzige Fall, in dem sich „überbewertet“ mit einer Studie belegen lässt.
Die Äußere Neustadt ist mit rund 13,67 Euro je Quadratmeter die teuerste ausgewertete Lage Dresdens. Gleichzeitig hat die TU Dresden den Gentrifizierungsprozess dort wissenschaftlich als weitgehend abgeschlossen dokumentiert.
Das Selbstbild des Viertels – studentisch, alternativ, günstig – ist damit rund ein Jahrzehnt veraltet. Wer heute dorthin zieht, zahlt Spitzenmiete für einen Ruf, der aus den Neunzigern stammt. Die Dynamik ist längst in die westlichen Nachbarviertel gewandert.
Die Alternative liegt östlich: Blasewitz-Randlagen und Striesen kosten 9,78 bis 11,23 Euro – unter der Äußeren Neustadt, bei Villenbestand und Elbnähe. Makler beobachten dort gezielten Zuzug von Halbleiter-Fachkräften.
Der Halbleiter-Effekt kommt erst noch
Infineon beschäftigt in Dresden über 4.000 Menschen. Das ESMC-Werk von TSMC bringt rund 2.000 direkte Arbeitsplätze, Produktionsstart Ende 2027. Branchenweit arbeiten in Sachsen 82.500 Menschen in der Mikroelektronik, die Prognose liegt bei über 100.000 bis 2030.
Erwartet werden rund 27.000 zusätzliche Arbeitsplätze, davon etwa die Hälfte mit Umzug verbunden. Daraus ergibt sich ein Bedarf von mindestens 10.000 zusätzlichen Wohneinheiten.
Eine Einschränkung, die man dazusagen muss: Örtliche Makler berichten bislang ausdrücklich keine Preisexplosion. Der Effekt ist angekündigt, nicht eingetreten. Wer jetzt sucht, sucht noch im alten Markt.
Kaufen: Neubau kostet mehr als das Doppelte
Das ist die zentrale Dresdner Zahl, und sie kommt vom Gutachterausschuss, nicht von einem Portal:
Neubau-Eigentumswohnungen 2025: 6.460 Euro je Quadratmeter, ein Sprung von elf Prozent gegenüber 5.795 Euro im Vorjahr. Bestandswohnungen: 2.705 Euro, plus vier Prozent.
Neubau kostet in Dresden also mehr als das Doppelte des Bestands. Wer über Kaufen nachdenkt, denkt in Dresden über zwei völlig verschiedene Märkte nach – und ein gemittelter Quadratmeterpreis für „Dresden“ wäre irreführend.
Der Markt insgesamt: rund 5.080 Transaktionen mit 1,9 Milliarden Euro Umsatz 2025. Im ersten Halbjahr 2026 dann 2.472 Fälle mit 844 Millionen Euro gegenüber 2.482 Fällen mit 911 Millionen im Vorjahreszeitraum – gleiche Stückzahl, weniger Volumen.
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